Kredit to SEMBANG KENCANG.... aku dlm bidang insurans so ak kena mendalami istilah nie.. dulu masa buat praktikal di Great Eastern aku penah di beritahu pasai nie.. tapi aku "take for granted" je (sebab tue time praktikal, moto ak nak keje opis je)... skrang umor dah meningkat.. aku kena paham dan memahami ape la MLTA/MLTT nie.... so ak pon nak share jugak hasil penulisan SEMBANG KENCANG nie untuk korang sume.....CEKIDOtT!!
Berapa ramai di sini yang dalam proses beli rumah?,
Atau mempunyai kawan kawan, saudara mara yang sedang dalam proses beli rumah?,
Berapa banyak yang lu orang dah stadi pasal skim perlindungan rumah?,
Berapa harga rumah?, 100k, 300k, 500k, sejuta-k?
Apply loan dari bank mana?, atau tak kisahla mana mana bank pun asalkan dapat sebijik rumah?,
Insuran rumah macam mana kira?, atau.."Ahh pergi mati lah dengan insuran rumah, bayar saja nanti bank setelkan semua".
Ya. Kesilapan yang sering dilakukan oleh ramai orang ketika membeli rumah ialah dalam part mengenalpasti pilihan skim perlindungan rumah. Sebenarnya ada beberapa hal yang perlu dititikberatkan dalam proses pembelian rumah, antaranya:
1. Loan
2. lawyer fee/SnP
3. Insuran
Dan antara 3 perkara di atas, perkara dibawah tajuk Insuran menjadi perkara paling selekeh sekali, di mana pembeli rumah akan menuruti sahaja nasihat pihak bank supaya menandatangani dokumen di sini dan di sana, dan jeng jeng jeng...setel!
Dan menjadi ilmu pedoman juga pada semua pembeli rumah yang malas mengambil untung, apa bila membeli rumah kos nya mestilah 10% downpayment dari harga rumah, bayar lawyer dalam rm5-7 ribu, dan bayar insuran. Insuran ni pula dimasukkan sekali dalam loan, jadi tak payah fikir banyak, sain saja. Atau kalau berduit sikit, bayar juga Insuran yang harganya mungkin RM4 ribu, RM8 ribu, RM 15 ribu, RM25 ribu, bergantung pada harga rumah.
Insuran inilah yang kita panggil sebagai MRTA, atau bahasa penuhnya Mortgage Reduce term Assurance. Kalau produknya islamik, nama MRTA ni akan bertukar kepada MRTT, Mortgage Reduce Term Takaful.
Faedahnya?
Tanya saja sesiapa yang sudah memiliki rumah, kata mereka..
"Rumah ni, kalau aku mati...bini aku tak payah bayar apa dah, rumah dapat free terus"
Itulah faedah memiliki MRTA bilamana lu orang membeli rumah. Katakanlah, harga rumah RM500,000. Katakanla insuran MRTA punya harga bank impose dalam RM15 ribu. So lu orang setel semua, dan start bayar loan mungkin RM2000/sebulan selama 20 atau 25 tahun. Hidup menjadi gembira sebab kalaupun lu orang mati pada tahun ke 3 semasa pembayaran loan masih berjalan, balance hutang lagi 17 atau 22 tahun tu tak payah bayar, rumah jadi percuma dan anak bini anda juga gembira kerana sudah mempunyai tempat berlindung. Begitu juga halnya kalau lu orang mati pada tahun ke 17 atau tahun ke 22, balance hutang lagi 3 tahun tu tetap tak payah bayar, dan rumah masih tetap menjadi percuma untuk diwarisi oleh anak isteri.
Cool tak?, cool kan?, insuran bayar Rm15 ribu je dan RM15 ribu ni burnt, unrecoverable, tapi kalau mati rumah yang harga RM500,000 jadi percuma dan tiada bebanan hutang rumah yang ditanggung oleh ahli keluarga.
Sedihnya gua ingin nyatakan, disebabkan ramai pembeli rumah lebih gemar take for granted, maka ramai orang jadi tak tahu yang sebenarnya, ada lagi satu skim yang lebih power, lebih cool, lebih awesome, lebih berfadeh dari MRTA atau MRTT seperti lazim digunapakai oleh kebanyakan orang.
Skim yang gua maksudkan ini diberi nama, MLTA = Mortgage Level Term Assurance, atau MLTT = Mortage Level Term Takaful.
Now, apa yang power sangat dengan MLTA/MLTT ni?,
Kita ambil contoh yang sama, rumah harga RM500,000. Sepatutnya, secara tardisi pembeli akan ambil MRTA/MRTT dan bayar RM15 ribu lump sum, atau build in kos insuran tu dalam principle loan supaya tak nampak sakit sangat kena bayar cash RM15 ribu.
Tapi kali ni rileks dulu...jangan bayar MRTA RM15 ribu ni.
Beritahu bank:
"Gua tak nak MRTA/MRTT pebenda ni semua..gua nak amik MLTA/MLTT dari Pidomat".
Bank akan tanya pula, "Apa yang power sangat MLTA/MLTT yang Pidomat bagi pada kau?"
Kahkahkah, bila bank tanya macam ni lu orang bertenang, dan ingat fakta fakta gua nyatakan kat bawah ni. Bila dah ingat, jawab pada bank.
Brader bank, pertama sekli...Lu punya MTA/MRTT ni kalau gua bayar RM15k, duit ni burnt, gua tak dapat balik. Kalau gua hidup lepas habis bayar hutang pun gua tak dapat duit ni balik. Manakala MLTA/MLTT yang Pidomat offer is recoverable. Duit yang gua bayar dalam MLTA/MLTT masuk investment link dan ada high cash value bila tahun berganti tahun. Secara pemahaman mudahnya, kalau gua masih hidup lepas habis bayar loan, duit Rm15k ni akan dapat balik. Mungkin dapat lebih sikit, mungkin dapat kurang sikit, bergantung pada suasana pelaburan.
Yang ke duanya pula brader bank, lu punya MRTA/MRTT ni cuma bagi rumah free. Itu saja yang lu boleh bagi. Lu cuba fikir macam ni brader bank, kalau gua bayar loan sebulan RM2000 selama 2 tahun, maknanya gua dah bayar RM48,000 selama 2 tahun. Ditakdirkan gua mati pada tahun ke 3.
Maka nilai hutang RM500,000 - RM48,000 = RM452,000 (baki hutang rumah) akan dilupuskan.
Bunyi macam power, tapi apa cerita pula kalau gua mati lepas 20 tahun bayar hutang?.
Ok kita buat matematik. 20 tahun x 12 bulan x Rm2000 = RM480,000 (jumlah yang telah dibayar). Maka baki hutang yang dilupuskan cuma RM500,000 - RM480,000 = RM20,000.
RM20,000 je ke yang waris gua dapat lupuskan?,
Sekarang gua nak story pasal MLTA/MLTA Pidomat punya...Untuk cover harga rumah RM500,000 ni, kos yang gua kena bayar adalah sebanyak lebih kurang RM250-350 sebulan. Bunyi macam down sebab bayar bulan bulan, tapi rileks dulu...tengok apa dia boleh bagi.
Katakanlah gua mati pada tahun ke 3, MLTA/MLTT akan bagi pada waris gua solid RM500,000. Jadi apa waris gua akan buat?, Dia akan bayar hutang rumah sebanyak RM452,000 seperti contoh di atas. Bukan setakat setelkan hutang rumah, waris gua juga siap boleh simpan balance RM48,000 lagi.
Itu kalau gua mati dalam tahun ke 3, kalau gua mati tahun ke 20 pun sama juga kesnya. Waris gua akan dapat solid RM500,000. Jadi apa waris gua akan buat?, Dia akan bayar hutang rumah sebanyak RM20,000 seperti contoh di atas. Dan cuba brader bank kira sendiri dengan akal fikiran yang waras, RM500,000 - RM20,000, berapa banyak ratus ribu cash yang waris gua ada dalam tangan sekarang?, boleh beli sebijik BMW 3 series cash dan buka restoran KFC sekali. Dan ada lagi brader bank..gua belum habis sekolahkan lu lagi...ingat keyword gua awal awal tadi?, MLTA/MLTT ni investment link...jadi maknanya, RM250 gua bayar bulan setiap bulan tu akan dilaburkan...makanya, selepas pelaburan selama 20 tahun, kurang lebih nilai investment gua ada dalam lingkungan RM40,000 - RM60,000!. Pehhhhh!.
Jadi sekarang brader bank, apa gilanya gua nak beli rumah ni pakai lu punya MRTA/MRTT?,
rugi tahu tak, rugi!.
Ya..Ya..lu orang selama ni tak tahu ada skim MLTA/MLTT yang power, sebab tu sekarang ni gua beritahu. Supaya lu orang sedar dan menjadi sedikit pandai dalam hal ehwal insuran/takaful dari aspek pemilikan property.
Kahkahkahkah.
Sebab tu lepas ni jangan sombong, jangan kata semua benda hal takaful ni lu orang dah tahu. Jangan fikir Takaful ni menipu nak kelepet duit lu orang, jangan fikir Takaful ni tak berfaedah sebab lu orang dah ada medikel kad kompeni (bab medikel kad ni lain hari gua bagi pengajaran). Bila orang nak bercakap sikit pasal takaful lu orang blahh, lepas tu rugi sendiri.
Sebelum gua mengakhiri entry pendidikan ni, gua nak bagi satu real life example.
Kawan gua beli sebijik condo di area Jalan Ampang, harganya RM1,040,000. Sekiranya dia ikut cakap bank, dia kena bayar MRTA/MRTT sebanyak RM34,000, cash!.
Namun kawan gua ialah seorang yang bijak dan hatinya tidak benak, maka dia memilih MLTA/MLTT dengan bayaran RM540/sebulan.
Selepas 20 tahun, nilai pelaburannya (cash value) boleh mencecah RM102,000. Lagi penting, ditakdirkan pada tahun bila pun kawan gua ni mati, waris beliau tetap akan mendapat pampasan MLTA/MLTT sebanyak Rm1,040,000.
Perbadingan:
MRTA/MRTT
1. Unrecoverable
2. Takde cash value
3. Coverage value berkurang dari tahun ke tahun (Reduced Term)
4. Tidak boleh ditukar dari satu harta ke harta yang lain.
MLTA/MLTT
1. Recoverable
2. Ada cash value
3. Coverage value TAK berkurang dari tahun ke tahun (Level term)
4. Boleh ditukar dari satu harta ke harta yang lain.
